NeuquenNewsEl Gobierno nacional decidió retirar del proyecto de “Inviolabilidad de la Propiedad Privada” el capítulo que modificaba la Ley de Tierras Rurales. La concesión permitió destrabar su tratamiento en el Senado, previsto para este jueves 6 de agosto, después de que el oficialismo comprobara que no tenía los votos necesarios para aprobar la apertura del territorio al capital extranjero.
La reforma sobre extranjerización no fue reemplazada por una versión más equilibrada: fue excluida de la negociación inmediata. El Gobierno había intentado elevar del 15% al 25% el límite provincial de tierras rurales en manos extranjeras, pero la resistencia de gobernadores, senadores aliados y organizaciones sociales terminó obligándolo a retirar íntegramente ese capítulo. La intención oficial sería volver a presentarlo mediante una iniciativa separada, por lo que el retroceso debe ser interpretado como táctico antes que como una renuncia definitiva.
La caída de ese apartado representa un freno importante. Pero puede producir también un efecto engañoso: concentrar toda la atención pública en las tierras rurales y dejar en segundo plano el resto de una ley cuyo propósito general permanece intacto.
El proyecto original reunía en un mismo cuerpo reformas sobre expropiaciones, procedimientos de desalojo, regularización dominial, tierras rurales y manejo del fuego. La negociación retiró el capítulo territorial más resistido, pero mantuvo un conjunto de medidas que fortalece de manera sistemática la posición de los propietarios frente al Estado, los inquilinos, los ocupantes y las regulaciones ambientales.
No era solamente una ley para vender tierras. Es una reorganización más amplia del poder alrededor de la propiedad.
El nombre elegido por el Gobierno anticipa su orientación. Hablar de “inviolabilidad” no es lo mismo que hablar de protección, seguridad jurídica o garantías frente a abusos estatales.
En el sistema constitucional argentino, la propiedad privada es un derecho protegido, pero no es ilimitado. Convive con la utilidad pública, la función social, la protección ambiental, el derecho a la vivienda y las facultades del Estado para ordenar el territorio.
El proyecto intenta desplazar ese equilibrio. La propiedad deja de aparecer como un derecho sujeto a responsabilidades sociales y se acerca a la idea de un dominio prácticamente absoluto, frente al cual el Estado debe retroceder y la sociedad asumir los costos.
Detrás de esa concepción aparecen beneficiarios concretos: grandes propietarios inmobiliarios, empresas con bienes susceptibles de expropiación, desarrolladores urbanos, fondos de inversión y titulares con capacidad económica para litigar.
También aparecen perjudicados previsibles: inquilinos, familias con tenencias informales, ocupantes de buena fe, pobladores rurales, pequeños productores y gobiernos que necesiten ejecutar obras públicas.
Uno de los puntos más duros es la aceleración de los desalojos.
La reforma establece el procedimiento sumarísimo y habilita la restitución anticipada del inmueble antes de que exista una sentencia definitiva sobre el conflicto. El propietario podrá pedir la entrega del bien una vez iniciado el juicio y, en numerosos casos, mediante una caución juratoria: una promesa de responder por los daños que no implica necesariamente depositar dinero ni ofrecer una garantía patrimonial suficiente.
El texto original ya mostraba la orientación buscada. Para ocupantes considerados precarios, intrusos o usurpadores disponía que el juez debía ordenar la entrega inmediata con la sola presentación del título del demandante y una caución juratoria. El lanzamiento debía concretarse dentro de los cinco días.
También contemplaba desalojos inmediatos por falta de pago o vencimiento contractual, autorizaciones para usar la fuerza pública, allanar domicilios, abrir cerraduras y actuar en días y horas inhábiles.
La negociación habría incorporado algunas garantías y ampliado determinados plazos. Sin embargo, el principio permanece: la recuperación material del inmueble puede producirse antes de que la Justicia resuelva plenamente quién tiene razón.
El problema no está en que un propietario pueda recuperar un inmueble ocupado ilegítimamente. El problema está en construir un procedimiento que presume que el título registral agota toda la verdad jurídica.
En la realidad existen contratos verbales, pagos no documentados, promesas de compraventa, conflictos sucesorios, relaciones laborales que incluyen vivienda, cesiones informales, posesiones prolongadas y errores registrales.
Una familia puede tener derechos y no contar con los documentos necesarios para demostrarlos en pocos días. Una gran empresa, en cambio, dispone de abogados, títulos, escribanos y capacidad económica para impulsar el proceso.
La igualdad formal entre las partes encubre una desigualdad material evidente.
El resultado puede ser un sistema en el que primero se expulsa y después se discute. Si años más tarde se determina que el desalojo fue improcedente, la persona podrá reclamar una reparación. Pero para entonces habrá perdido su vivienda, sus vínculos comunitarios, la escuela de sus hijos y buena parte de su estabilidad cotidiana.
La ley protege el inmueble. No necesariamente protege a las personas.
El capítulo sobre expropiaciones incorpora mayores exigencias indemnizatorias, actualización monetaria, intereses y nuevas condiciones para que el Estado pueda tomar el dominio de un bien.
Garantizar una indemnización justa es una obligación constitucional. Ningún gobierno debería apropiarse de un inmueble pagando tarde, mal o por debajo de su valor.
Pero el proyecto va más allá de corregir esos abusos. Eleva los costos y las dificultades de la expropiación hasta convertirla en un instrumento cada vez más difícil de utilizar.
La versión debatida amplía los conceptos indemnizables e incorpora el lucro cesante, es decir, las ganancias futuras que el propietario afirma que dejará de obtener. También fortalece la exigencia de pago íntegro antes de la transferencia definitiva.
El proyecto original establecía que la indemnización debía contemplar el valor objetivo de mercado, la actualización por inflación y los intereses, y que no existiría transferencia del dominio sin el pago íntegro previo.
En apariencia se protege al pequeño propietario frente a un Estado abusivo. En la práctica, quienes mayores beneficios pueden obtener son las grandes compañías capaces de contratar estudios contables, realizar proyecciones financieras y reclamar indemnizaciones por ganancias futuras.
Una persona expropiada para construir una ruta puede discutir el valor de su terreno. Una empresa puede reclamar además el valor de negocios que asegura que habría desarrollado durante años. La diferencia puede representar millones.
El impacto recaerá sobre los presupuestos públicos. Cada peso adicional destinado a indemnizaciones empresariales será un peso menos para construir la propia obra, ampliar un hospital, levantar viviendas o extender redes de agua, gas y electricidad.
El Estado no dejará necesariamente de expropiar. Pero deberá pagar más, demorará más y tendrá mayores dificultades para planificar. Las empresas ganan capacidad de negociación. La sociedad asume la factura.
La iniciativa también limita la ocupación temporaria de empresas, sociedades y otros bienes durante procesos expropiatorios.
El texto original impedía que el Estado dispusiera la ocupación temporaria anormal de empresas, acciones o cuotas societarias. Ante la necesidad de garantizar la continuidad de una actividad industrial, comercial o de servicios públicos, el Gobierno sólo podría solicitar una intervención judicial.
Esta restricción puede tener consecuencias en sectores críticos.
Ante el abandono de una concesión, la interrupción de un servicio público, una emergencia productiva o el cierre de una empresa estratégica, la capacidad estatal para intervenir rápidamente quedaría reducida.
La justificación es evitar arbitrariedades gubernamentales. El efecto puede ser impedir que el Estado asegure la continuidad de servicios esenciales mientras se desarrolla un proceso judicial.
La medida beneficia especialmente a compañías de gran tamaño. Incluso ante incumplimientos graves, el Estado deberá atravesar procedimientos más lentos antes de asumir temporalmente el control operativo.
La propiedad empresarial queda protegida no sólo frente a una confiscación, sino también frente a una intervención urgente destinada a preservar el interés público.
La reforma de la Ley de Manejo del Fuego es otro capítulo particularmente sensible.
La legislación vigente estableció extensos períodos durante los cuales no puede modificarse el uso de una superficie incendiada. El objetivo es sencillo: evitar que el fuego se convierta en el primer paso de un loteo, una urbanización, una explotación agropecuaria o un emprendimiento turístico.
El proyecto conserva parte de la protección de los bosques nativos, pero reduce restricciones sobre zonas agropecuarias, pastizales, praderas, matorrales y áreas de interfaz urbano-rural afectadas por incendios.
El argumento oficial puede parecer atendible: un propietario que sufrió un incendio accidental no debería quedar durante décadas impedido de desarrollar cualquier actividad. Pero la ley vigente no fue diseñada para castigar al propietario. Fue creada para eliminar el beneficio económico derivado del fuego.
Cuando una tierra incendiada puede cambiar rápidamente de uso, aumentar su valor inmobiliario o ingresar a un nuevo negocio, reaparece el incentivo que la legislación intentaba neutralizar.
No hace falta probar que cada incendio fue intencional. El solo hecho de que el fuego abra una oportunidad económica debilita la prevención. En regiones sometidas a presión inmobiliaria, turística o agropecuaria, la reforma puede convertir una tragedia ambiental en una vía de valorización privada.
El ecosistema pierde vegetación, suelo, fauna y capacidad hídrica. El propietario puede ganar un nuevo uso económicamente más rentable.
El proyecto también modifica mecanismos de regularización dominial. Formalizar la tenencia de una familia que ocupa pacíficamente una vivienda desde hace años puede constituir una política legítima. Permite acceder a servicios, transmitir el inmueble y salir de la informalidad.
Pero la regularización no debe analizarse de manera aislada. Si al mismo tiempo se aceleran desalojos, se reducen protecciones sociales y se fortalece la libre disponibilidad posterior de los inmuebles, el resultado puede ser distinto al anunciado.
Los sectores populares pueden recibir un título, pero también quedar expuestos a vender bajo presión económica. Los desarrolladores pueden esperar la formalización estatal para después adquirir parcelas ya saneadas y valorizadas con inversión pública.
El riesgo es conocido: el Estado paga la urbanización, instala servicios, regulariza el dominio y transforma un asentamiento en suelo valorizado. Luego el mercado captura esa valorización y desplaza progresivamente a quienes debían ser beneficiarios.
Sin límites a la reventa, instrumentos contra la concentración y garantías de permanencia, la regularización puede terminar preparando tierras para el negocio inmobiliario.
La creación de registros digitales, una ventanilla única inmobiliaria y sistemas federales de consulta puede reducir trámites, mejorar la información y facilitar el control de inhibiciones. Es probablemente el aspecto más razonable del proyecto. Pero tampoco es neutral.
Una infraestructura registral más rápida facilita tanto el control público como la circulación acelerada de activos. Permite escriturar, transferir, hipotecar y verificar propiedades con mayor velocidad.
En ausencia de controles adecuados sobre concentración, lavado de activos, beneficiarios finales y operaciones especulativas, la modernización puede convertirse en una autopista para el mercado inmobiliario.
El problema no es digitalizar. El problema es digitalizar un sistema cada vez más orientado a facilitar la circulación de la propiedad y cada vez menos preocupado por su función social.
El Gobierno presenta el proyecto como una defensa general de todos los propietarios. Pero no todos obtienen el mismo beneficio.
Un pequeño propietario puede encontrar una respuesta más rápida frente a una ocupación ilegítima. Sin embargo, los actores que podrán aprovechar de manera sistemática la nueva estructura serán quienes poseen numerosos inmuebles, grandes extensiones, equipos jurídicos y capacidad financiera.
Entre los beneficiarios potenciales aparecen:
desarrolladores inmobiliarios;
empresas propietarias de grandes superficies;
fondos de inversión;
compañías susceptibles de expropiación;
grandes locadores;
propietarios de tierras incendiadas con posibilidades de reconversión;
operadores interesados en acelerar transferencias inmobiliarias.
Del otro lado quedan:
inquilinos sin capacidad económica;
familias con documentación informal;
ocupantes que discuten derechos posesorios;
pobladores de barrios populares;
pequeños productores;
comunidades rurales;
gobiernos provinciales y municipales;
contribuyentes que financiarán indemnizaciones más elevadas;
ecosistemas sometidos a presión inmobiliaria.
No se trata de una conspiración oculta. La distribución de beneficios surge de la propia arquitectura de la ley.
La eliminación del capítulo de extranjerización evitó, por ahora, una apertura directa y de enorme gravedad sobre el territorio rural argentino. Pero el corazón político del proyecto permanece.
La iniciativa busca reducir la capacidad del Estado para intervenir sobre la propiedad, elevar el costo de las decisiones públicas, facilitar el desalojo de ocupantes y flexibilizar regulaciones que impiden obtener beneficios económicos después de un incendio.
El Senado llegó a este jueves con la Orden del Día 104/26 todavía registrada oficialmente como pendiente y sin un texto definitivo actualizado publicado en la ficha del expediente. Esto obliga a seguir con atención las modificaciones que puedan introducirse en el recinto.
Pero la orientación ya resulta visible.
La denominada “inviolabilidad” no distribuye seguridad jurídica de manera equilibrada. Ofrece máxima protección a quienes poseen bienes y mínima protección a quienes dependen de decisiones estatales, contratos informales o políticas públicas para acceder a una vivienda y sostener su territorio.
La ley que quedó en pie no vende directamente las tierras argentinas. Hace algo menos visible, pero igualmente profundo: reorganiza el Estado para que intervenir, regular, expropiar, proteger o frenar un negocio resulte cada vez más difícil.
