NeuquenNewsEl crecimiento de Vaca Muerta continúa generando expectativas sobre el mercado inmobiliario de Neuquén, pero el escenario actual ya no es el mismo de los años en los que cualquier propiedad disponible encontraba inquilino casi de inmediato. La expansión de la oferta, la reducción del poder adquisitivo y una menor llegada de trabajadores petroleros a la capital provincial modificaron las condiciones para propietarios, inquilinos, desarrolladores e inversores.
Leo Sfeir, integrante de Leo Sfeir y Asociados, analizó en Desafío Energético la transformación del mercado y repasó la experiencia de una empresa familiar que nació con cuatro personas y que, según explicó, cuenta actualmente con 136 asociados. Su crecimiento acompañó la expansión territorial de Neuquén y la aparición de nuevas demandas en Cipolletti y Plottier.
Sfeir recordó que, cuando comenzó a trabajar en el sector, se ocupaba principalmente de los alquileres porque era una actividad que muchos corredores preferían evitar. En aquel momento había pocas propiedades disponibles, listas de espera de entre diez y doce personas y unidades que se alquilaban después de una o dos visitas.
Esa dinámica cambió. “Hoy hay más oferta que antes”, afirmó. El aumento de la cantidad de propiedades disponibles permite que los interesados comparen precios, ubicación y prestaciones antes de tomar una decisión. “La gente hoy está pudiendo elegir dónde quiere vivir porque hay mucha más oferta”, explicó durante la entrevista.
El nuevo escenario también obliga a revisar los valores pretendidos por algunos propietarios. Sfeir señaló que la inmobiliaria puede realizar una tasación de acuerdo con el barrio, el estado de conservación, la disponibilidad de cochera y el valor de las expensas, pero que la decisión final continúa en manos del dueño. Cuando el precio queda por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar, la propiedad puede permanecer vacía durante meses.
“Entonces nuestra tarea está en educar a los propietarios. ¿Por qué? Porque termina hasta siendo un mal para ellos”, sostuvo. El desafío para las inmobiliarias consiste en explicar que publicar una propiedad al mismo precio que otras unidades ofrecidas en los portales no significa necesariamente que ese sea su valor real ni que vaya a encontrar rápidamente un inquilino.
Una de las razones que explican el aumento de la oferta es el traslado de viviendas desde el alquiler temporario hacia contratos convencionales. Según Sfeir, se redujo la cantidad de personas que llegaban a Neuquén exclusivamente para trabajar en la actividad petrolera y parte de las unidades amobladas dejaron de encontrar ocupantes bajo la modalidad anterior.
“La gente que se traía exclusivamente para el petróleo no hay tanta ahora viviendo en Neuquén”, indicó. También sostuvo que existe capacidad disponible en Añelo y que esa situación terminó repercutiendo sobre las propiedades temporarias de la capital. “Entonces esos alquileres que eran temporarios se pasaron a fijos y el que no bajó el precio sigue sin alquilar las propiedades”, explicó.
Como ejemplo de la corrección de valores, afirmó que, en el momento de mayor demanda, llegaron a alquilar monoambientes céntricos por 1,3 millones de pesos, mientras que actualmente podrían encontrarse unidades similares por valores ubicados entre 900.000 y un millón de pesos. Se trata de montos mencionados por el entrevistado y sujetos a las condiciones particulares de cada inmueble.
El cambio no se limita al precio. Los inquilinos también modificaron sus prioridades y ahora buscan mejores condiciones habitacionales. “Las búsquedas ahora son sí o sí con balcón, sí o sí con patio”, señaló Sfeir. Las unidades que no cuentan con esos espacios pierden competitividad y, en muchos casos, necesitan reducir su valor para conseguir interesados.
La pérdida de poder adquisitivo, el cierre de comercios y el crecimiento de las ventas mediante plataformas digitales ampliaron la disponibilidad de locales en algunos sectores de Neuquén. Sin embargo, Sfeir aclaró que la demanda comercial no desapareció y que continúan llegando empresas interesadas en instalarse en la provincia.
“Hoy hay un poquito más de oferta, un poquito más de opciones, pero sigue habiendo demanda; no dejó de haber demanda de búsqueda de alquileres comerciales”, afirmó. El entrevistado mencionó consultas de inversores procedentes de otras provincias y el interés de distintas franquicias por ingresar al mercado neuquino.
La existencia de un local vacío tampoco garantiza que resulte adecuado para cualquier actividad. Los emprendimientos gastronómicos, por ejemplo, requieren instalaciones eléctricas, infraestructura y habilitaciones que muchos inmuebles no poseen. Por eso, aun con mayor oferta, encontrar una propiedad preparada para determinados rubros continúa siendo un desafío.
Vaca Muerta sigue despertando interés entre desarrolladores e inversores, aunque la situación de Añelo es diferente de la que se observaba dos años atrás. Sfeir aseguró que todavía se presentan nuevos proyectos y que existe confianza en el crecimiento futuro de la localidad, pero reconoció que actualmente hay habitaciones y unidades sin ocupar.
“Hay presencia, hay presencia en Añelo”, señaló al describir el interés empresario. Sin embargo, agregó: “La verdad que ir ahora a Añelo no es lo que era hace dos años, no está completo, hay muchas habitaciones vacías”. Esta combinación de expectativas de largo plazo y disponibilidad inmediata obliga a evaluar cada inversión con mayor cautela.
La rentabilidad potencial de Añelo puede ser superior, pero se encuentra mucho más vinculada al ritmo de la actividad hidrocarburífera. Neuquén capital, en cambio, ofrece un mercado diversificado. “Si bien la rentabilidad de una inversión en Añelo es más alta, en Neuquén es un poquito más segura, porque sabés que no es sólo abocada al petróleo, sino también a lo comercial y que esta ya es una capital consolidada”, explicó.
La comparación muestra dos perfiles diferentes: una plaza con mayores posibilidades de retorno, pero más expuesta a los ciclos petroleros, y otra con una rentabilidad posiblemente menor, aunque respaldada por una estructura urbana, comercial y administrativa más amplia.
El valor y la escasez de los lotes constituyen otras de las limitaciones del mercado de Neuquén capital. Sfeir explicó que los barrios en desarrollo se concentran principalmente en sectores como Terrazas, Obrero Argentino y la zona de Butaco, mientras que una parte importante de la demanda se desplaza hacia Plottier y Centenario.
La diferencia no responde solamente al precio. En las localidades vecinas existen mayores posibilidades de financiación y terrenos con superficies más amplias. En la capital, buena parte de los lotes ofrecidos ronda los 200 metros cuadrados, una dimensión que puede resultar suficiente para una vivienda, pero limitada para familias que también buscan patio, pileta o quincho.
Plottier aparece particularmente favorecida por su identidad urbana, su cercanía con Neuquén y el crecimiento de nuevos barrios. Sfeir consideró que la localidad conserva características valoradas por quienes buscan una vida menos intensa que la de la capital, mientras su expansión continúa acercándose hacia la zona de Las Lilas y la ruta de Capex.
En cambio, el crecimiento hacia Vista Alegre y el corredor de la Ruta 7 enfrenta el problema de la congestión. La cercanía con el camino hacia Añelo puede parecer una ventaja, pero los horarios de ingreso y salida de la actividad petrolera complican la movilidad cotidiana de las familias, especialmente cuando deben combinar trabajo, escuela y actividades deportivas.
Frente al costo actual de la construcción, Sfeir recomendó no tomar decisiones apresuradas. Consideró que la compra de tierra continúa siendo una alternativa de inversión, pero planteó dudas sobre la conveniencia de iniciar inmediatamente una obra nueva.
“No sé si es el momento para empezar a construir ya, el metro cuadrado de construcción yo creo que sigue alto”, afirmó. Por eso aconsejó analizar primero la oferta disponible: “El que tenga la idea de comprar para construir, que chusmee antes cómo está el mercado del usado, que por ahí comprar usado y refaccionar es mejor negocio en este momento”.
La recomendación sintetiza el cambio de etapa que atraviesa el mercado inmobiliario regional. Vaca Muerta continúa generando movimiento, inversiones y expectativas, pero la demanda ya no absorbe cualquier propiedad a cualquier precio. La ubicación, los servicios, la infraestructura, la calidad de vida y el valor real de cada inmueble vuelven a ocupar un lugar decisivo.
Neuquén mantiene sus perspectivas de crecimiento, aunque ese desarrollo también expone problemas pendientes de planificación, conectividad y acceso a la tierra. Para inversores y familias, el nuevo escenario ofrece más posibilidades de elección, pero exige analizar con mayor precisión dónde, cómo y cuándo invertir.
La entrevista completa a Leo Sfeir está disponible en el canal de YouTube de Desafío Energético.
