Viena: más de un siglo de la misma política de vivienda y una pregunta incómoda para el resto del mundo

Cada cierto tiempo Viena vuelve a aparecer en los rankings internacionales como una de las mejores ciudades del mundo para vivir. El Global Liveability Index del Economist Intelligence Unit la eligió en el primer puesto en 2018, 2019, 2022, 2023 y 2024. El Mercer Quality of Living la ubica históricamente entre las cinco primeras. Tiene transporte público eficiente, altos estándares de salud y educación, espacios verdes cuidados, bajos índices de violencia y una calidad urbana que parece desafiar las tendencias de las grandes ciudades contemporáneas.

Sin embargo, detrás de esos reconocimientos existe un dato mucho menos conocido y probablemente más relevante: la capital austríaca ha logrado mantener durante más de un siglo uno de los sistemas de vivienda accesible más exitosos del planeta.

La explicación suele simplificarse rápidamente. Para algunos, Viena sería la prueba definitiva de las virtudes del socialismo. Para otros, una anomalía europea imposible de replicar. Ambas interpretaciones tienen algo en común: reducen una experiencia compleja a una consigna ideológica.

La realidad es bastante menos épica y bastante más interesante.

Lo que hizo Viena no fue descubrir una fórmula mágica. Hizo algo mucho más difícil: sostener durante generaciones una política pública coherente.

El problema que nadie logra resolver

La vivienda se ha convertido en una de las grandes crisis del siglo XXI.

Nueva York, Londres, París, Barcelona, San Francisco, Toronto, Sídney o Berlín enfrentan problemas similares. Los precios de compra y alquiler crecen más rápido que los salarios. Los jóvenes postergan la independencia. Las familias destinan una porción cada vez mayor de sus ingresos a pagar un techo.

Incluso en países ricos, millones de personas descubren que tener empleo ya no garantiza poder acceder a una vivienda digna.

La paradoja es notable.

Nunca hubo tanta riqueza global. Nunca existió tanta capacidad tecnológica para construir. Nunca hubo tanto conocimiento sobre urbanismo.

Y, sin embargo, conseguir una vivienda accesible se ha convertido en uno de los mayores desafíos de la vida moderna.

En ese contexto, Viena aparece como una rara excepción.

La ciudad que decidió intervenir

La historia comienza hace más de cien años.

Tras la Primera Guerra Mundial, la ciudad enfrentaba una grave crisis habitacional. Miles de trabajadores vivían hacinados en condiciones precarias. Los alquileres consumían gran parte de los ingresos familiares.

En 1923, el gobierno municipal aprobó su primer gran programa de construcción de vivienda pública: 25.000 unidades en cinco años. Era el comienzo de una experiencia conocida más tarde como la “Viena Roja” (Rotes Wien), conducida por la socialdemocracia austríaca. El financiamiento provino de un impuesto progresivo a la vivienda: pagaban más quienes tenían más, quedaban exentos los más pobres.

Entre 1919 y 1934 se construyeron alrededor de 65.000 viviendas en 382 complejos municipales. El más célebre, el Karl-Marx-Hof, inaugurado en 1930 con 1.300 unidades distribuidas a lo largo de más de un kilómetro de extensión, aún hoy funciona como vivienda pública.

La idea era simple.

Si el mercado no lograba garantizar viviendas accesibles para amplios sectores de la población, el Estado municipal debía participar directamente en la oferta.

Con el paso de las décadas, esa política sobrevivió a la guerra civil austríaca de 1934, al austrofascismo, a la anexión nazi, a la ocupación aliada de posguerra, a varias crisis económicas, a los cambios de gobierno nacionales y a la entrada de Austria en la Unión Europea.

Hoy la Ciudad de Viena es propietaria directa de aproximadamente 220.000 viviendas municipales (Gemeindebau), lo que la convierte en el mayor propietario inmobiliario público de Europa. A ese stock se suman otras 200.000 unidades en manos de cooperativas de utilidad pública subsidiadas y reguladas por el Estado. En total, unas 420.000 viviendas operan fuera de la lógica de mercado, sobre una población de 1,9 millones.

Cerca de la mitad de los vieneses vive en una de esas dos categorías. Si se incluye el universo más amplio de vivienda con alguna forma de regulación o subsidio público, la proporción se aproxima al 60%.

La cifra resulta difícil de imaginar para gran parte del mundo.

No se trata de un programa asistencial destinado únicamente a sectores vulnerables. Tampoco de barrios marginales construidos para concentrar pobreza.

Se trata de una parte estructural de la ciudad.

Maestros, enfermeros, empleados públicos, técnicos, profesionales y trabajadores de ingresos medios pueden acceder a estas viviendas.

Y allí aparece una de las claves del modelo.

La vivienda pública para la clase media

Muchas experiencias de vivienda estatal fracasaron porque terminaron convirtiéndose en guetos.

Cuando los programas están dirigidos exclusivamente a los sectores más pobres, suelen concentrar problemas sociales y deteriorarse con rapidez.

Viena siguió otro camino.

La ley fija el techo de ingresos para acceder al sistema en torno a los 57.600 euros anuales netos para una persona soltera. Es un umbral lo suficientemente alto como para que aproximadamente el 75% de la población vienesa califique. En la práctica, la vivienda social no es excepción sino norma.

Las viviendas municipales están integradas al tejido urbano, poseen estándares constructivos elevados y son utilizadas por personas de diferentes niveles de ingresos. En muchos barrios resulta imposible distinguir, desde la calle, qué edificios pertenecen al sistema público y cuáles al mercado privado.

La consecuencia es que el sistema conserva legitimidad política.

Los ciudadanos no lo perciben como una ayuda para otros. Lo perciben como parte de la infraestructura urbana que beneficia a toda la comunidad.

Algo parecido a lo que ocurre con una escuela pública de calidad o con un sistema eficiente de transporte.

El efecto menos visible

La importancia del sistema no reside solamente en las personas que viven en viviendas públicas.

Su mayor impacto ocurre en el mercado privado.

Cuando una ciudad dispone de una enorme oferta pública de alquileres accesibles, los propietarios privados encuentran mayores dificultades para imponer precios abusivos. La competencia existe. Los ciudadanos tienen alternativas. El resultado es una presión a la baja sobre los valores generales de la vivienda.

El dato más elocuente está en los bolsillos. El hogar vienés destina en promedio cerca del 21% de sus ingresos al alquiler. En otras capitales europeas la proporción supera con frecuencia el 30%, y en ciudades como Lisboa, donde el peso del alquiler sobre el salario llega a niveles imposibles, la cifra es directamente expulsiva. El alquiler privado en la capital austríaca, según estimaciones del propio sistema vienés, ronda apenas el 58% de lo que costaría una vivienda equivalente en un mercado sin esa ancla pública.

Es una lógica sencilla.

Cuando la oferta pública desaparece por completo, el mercado privado queda prácticamente sin competencia real.

Y cuando eso ocurre, los precios suelen comportarse exactamente como lo indican los manuales de economía: suben hasta donde alguien esté dispuesto o necesite pagar.

La arquitectura institucional que casi nadie copia

El modelo no se sostiene solo con voluntad política. Tiene engranajes concretos que conviene mirar con cuidado, porque son los que permiten que una decisión tomada hace un siglo siga produciendo resultados.

El financiamiento es estructural. Un impuesto federal del 1% sobre la nómina salarial —que pagan en partes iguales empleadores y trabajadores— aporta cada año entre 300 y 400 millones de euros destinados exclusivamente a vivienda. No es una partida presupuestaria sujeta a la negociación anual de cada gobierno. Es una fuente estable, predecible, blindada frente a los vaivenes políticos.

La política de suelo es igualmente determinante. Por ley, dos tercios de toda nueva superficie rezonificada para uso residencial deben destinarse a vivienda social. La ciudad mantiene además un fondo activo de compra de tierras, con el que ya posee alrededor de tres millones de metros cuadrados disponibles para futuros desarrollos. La regla impide que el crecimiento urbano se traduzca, automáticamente, en concentración de suelo en manos privadas y en escalada de precios.

La negativa a privatizar completa el cuadro. Durante las décadas de 1980 y 1990 la presión para vender el stock municipal fue intensa. Viena se negó. Esa decisión, sostenida frente al paradigma privatizador de la época, es la que hoy le da al sistema la masa crítica necesaria para incidir sobre el mercado.

La parte menos ideológica de la historia

Quienes observan el caso vienés desde la distancia suelen quedar atrapados en una discusión ideológica.

¿Es un triunfo del socialismo?

¿Es una derrota del libre mercado?

La pregunta probablemente esté mal formulada.

Lo que distingue a Viena no es tanto una etiqueta política como la capacidad de sostener una estrategia durante décadas.

La ciudad tuvo administraciones socialdemócratas durante gran parte de los últimos cien años. Eso es cierto.

Pero también es cierto que la vivienda pública funciona porque fue gestionada, financiada, mantenida y actualizada durante generaciones, con reglas estables y mecanismos institucionales que sobrevivieron a quienes los crearon.

La persistencia importa.

Las políticas públicas rara vez producen resultados profundos en cuatro años.

Los árboles tardan décadas en crecer.

Las ciudades también.

Una pregunta incómoda

El caso vienés plantea una cuestión que suele incomodar tanto a la izquierda como a la derecha.

Si una política genera resultados positivos durante décadas, ¿debería descartarse únicamente porque fue impulsada por un adversario ideológico?

La pregunta adquiere especial relevancia cuando se observa la situación global de la vivienda.

Durante las últimas décadas numerosos gobiernos liberales, conservadores o centristas criticaron duramente la intervención estatal en el mercado habitacional.

Sin embargo, en buena parte de esos países la vivienda terminó convirtiéndose en uno de los bienes más inaccesibles para la población. Entre 2015 y 2024 los precios de la vivienda en la Unión Europea aumentaron en promedio 53%, mientras los alquileres lo hicieron un 28%. Hungría llegó al 209% de incremento; Portugal, al 124%. Viena, en el mismo período, evitó esos extremos.

El resultado es curioso.

Muchos de los más fervientes defensores del mercado libre todavía buscan una solución para que maestros, policías, enfermeros o trabajadores jóvenes puedan alquilar sin destinar la mitad de sus ingresos al techo bajo el que viven.

Mientras tanto, en Viena, la ciudad que algunos suelen señalar como ejemplo de una excesiva intervención estatal, millones de personas continúan accediendo a alquileres relativamente estables y previsibles.

Quizás no sea una demostración de superioridad ideológica.

Quizás sea algo más incómodo.

Una demostración de que los problemas complejos requieren instituciones sólidas, planificación de largo plazo y una administración capaz de pensar más allá de la próxima elección.

La lección que deja Viena

La verdadera enseñanza de Viena no es que todos los gobiernos deban copiar exactamente su modelo.

Las realidades históricas, económicas y culturales son diferentes. El sistema vienés se construyó sobre condiciones particulares —una ciudad de población estable, fuertes controles a los alquileres tras la primera guerra que permitieron al municipio acceder a tierras a precios bajos, una socialdemocracia con base electoral mayoritaria— que no se reproducen fácilmente en otros contextos.

La lección es otra.

Las sociedades suelen debatir apasionadamente sobre ideologías, mientras los problemas concretos esperan soluciones concretas.

La vivienda es uno de ellos.

Y la experiencia vienesa demuestra que, cuando una comunidad decide tratarla como una política de Estado y no como una disputa electoral permanente, los resultados pueden sobrevivir a varias generaciones.

No porque exista una fórmula secreta.

Ni porque una ideología haya descubierto la verdad definitiva.

Sino porque, a veces, la diferencia entre el éxito y el fracaso consiste simplemente en hacer bien las cosas durante mucho tiempo.

Y esa, para cualquier dirigente político, es probablemente la lección más difícil de aceptar.

Etiquetas: Viena, Austria, vivienda pública, vivienda social, urbanismo, calidad de vida, alquileres, políticas públicas, ciudades, economía urbana, planificación urbana, vivienda accesible, sociedad, Europa, análisis internacional.