Rigen las exenciones de Ganancias para los alquileres y la compra venta de inmuebles

El reciente Decreto 406/2026, publicado el 1 de junio, introduce precisiones claves sobre las exenciones en el Impuesto a las Ganancias aplicables a los alquileres de vivienda y a la venta de inmuebles. La medida reglamenta modificaciones incorporadas por la Ley 27.802 (Reforma Laboral) y genera un cambio relevante en la tributación del sector inmobiliario.

Alquileres de vivienda

Uno de los puntos centrales es la definición de “casa-habitación”, entendida como inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

• Quedan exentas del Impuesto a las Ganancias las rentas provenientes de alquileres y subalquileres siempre que el destino sea exclusivamente habitacional.

• La exención aplica a todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa destine a locación, sin límite en la cantidad de propiedades, siempre que se usen como vivienda.

• El beneficio rige para rentas devengadas desde el 1° de enero de 2026, independientemente de la fecha de contrato.

• Incluso los inmuebles cedidos gratuitamente o con “valor locativo presunto” quedan alcanzados por la exención.

Restricciones para inquilinos

El decreto establece que los inquilinos ya no podrán deducir el gasto por alquiler en Ganancias cuando el locador sea una persona humana o sucesión indivisa. Esta medida busca compensar la caída en la recaudación generada por el alivio impositivo a los dueños.

Venta de inmuebles

Otro cambio significativo es la exención del resultado obtenido por la venta o transferencia de derechos sobre inmuebles en Argentina, aplicable a operaciones realizadas desde el 1° de enero de 2026 por personas humanas y sucesiones indivisas.

• Incluye la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares, incluso sin posesión del bien.

• Las sociedades dedicadas a la locación de inmuebles quedan fuera del beneficio.

Impacto en el mercado

• La exención sobre alquileres podría incentivar a propietarios a volcar inmuebles al mercado formal, aumentando la oferta.

• La eliminación del impuesto sobre la venta de inmuebles reduce el costo fiscal de las operaciones, lo que podría dinamizar la compraventa.

• Sin embargo, la restricción para inquilinos introduce un efecto contrario, aumentando su carga tributaria.

• El impacto real dependerá de factores como la estabilidad macroeconómica, acceso al crédito y evolución de ingresos.